郑州经济适用房管理办法10月1日施行

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今年10月1日，河南历史上第一个全面规范经济适用房建设交易与管理的法规——《郑州市经济适用住房建设管理办法》将要实施，昨日，郑州市政府出台了这条新规。办法规定经济适用房单套建筑面积不得超过120平方米，购买者信息要在居住地公示，经济适用房不准出租，5年内不准上市交易，交易利润归政府，对弄虚作假购房者不但要罚款1000元还要收回房产证，种种规定保障了中低收入者的购房利益。同时军队经济适用住房建设计划也纳入郑州市经济适用住房建设计划。
　　专家预言，由于办法规定了今后经济适用房采取行政划拨供应土地，并从储备土地拿地，大大降低了开发成本，办法实施后经济适用房有望降价。
　　安居才能乐业。目前除了集资建房这种福利房之外，在城市里购买经济适用房是中低收入者的最佳选择。但是，由于规章不完善，政府建造经济适用房的本意没有达到，开发商享受着优惠政策，打着建经济适用房的幌子建造200平方米的复式房谋取经济利益，开着宝马车住经济适用房的“富人”多如牛毛，而那些真正中低收入者却眼巴巴地买不到房子。办法实施后，这种状况将得到很大程度的改变。
　　购买多限制
　　■单套房屋面积不超过120平方米。办法规定经济适用住房严格控制在中小套型的普通住宅。单套住房建筑面积不能超过120平方米，其中建筑面积80平方米至100平方米的住房不低于总套数的60％。
　　购买经济适用住房的标准建筑面积，家庭成员2人的为80平方米，3人以上的为100~120平方米，单身的只能购买一套80平方米的。
　　■超过规定面积自己“买单”。办法规定购买经济适用住房面积不能超过规定面积；但是如果购买超过了规定面积的，超过部分不能继续享受政府优惠，签订合同时，超过的面积要按所购经济适用住房的价格每平方米上浮20％补交差价款。
　　■拆迁户有优先购买权。为了照顾拆迁户，办法规定市重点工程和旧城改造拆迁项目拆迁安置时，被拆迁人符合经济适用住房购买条件的，可以优先购买经济适用住房。
　　■参加过房改的也允许买经济适用房。只有符合郑州市建成区常住户口三年以上，夫妻双方年收入不超过郑州市上年度城镇居民人均可支配收入的四倍，无住房，或者三人以上家庭住房建筑面积不足80平方米，以及符合市人民政府规定的其他条件的才能购买一套经济适用房。
　　而考虑到单身者的利益，办法还规定28周岁以上的无房单身人员符合郑州市建成区常住户口三年以上以及市政府的其他规定，并且年收入不超过郑州市上年度城镇居民人均可支配收入两倍的可以购买一套经济适用房。
　　■买房时需持哪些证明？购买经济适用住房的，购房人要携带户口簿和身份证，家庭年收入证明，尚未组成家庭的，提供个人年收入证明，单位或者社区居民委员会出具的住房情况证明，房屋所有权证或者合法的房屋租赁证明，外地迁郑人员还需提供迁出地房管部门出具的相关证明等向市房地产管理部门提出申请。
　　其中年收入证明，由工作单位出具；无工作单位的，由街道办事处出具，或者提供劳动保障部门出具的享受失业保障的证明。享受城市最低生活保障的，由民政部门出具证明。这些证明材料需由有关部门出具的，有关部门应当在5个工作日内出具，并对出具材料的真实性负责。
　　选号不预定
　　■经济适用房“抢号预定”不复存在。选房序号由房管局定，开发商预售一套罚1万。经济适用房销售很火，过去经济适用房选房的办法是群众到开发商那里选房，而后开发商再把选房方案报给房管局，因此很多人想方设法和开发商搞关系，提前预定抢号；甚至有的开发商卖“号”挣钱，一个号卖上千元，大发横财。这种选房方法影响了公正选房。因此办法规定，今后购买经济适用房，不再直接和开发商打交道，而是向房管局申请，经过身份条件核实过关后，市房地产管理部门给申请人提供经济适用住房购买通知单，通知单上注明购房人可以购买的面积标准以及选房序号、选房期限，购房人在规定的选房期限内到开发商那儿选购一套经济适用住房。也就是说买经济适用房要到房管局排号，到开发商那儿选房。办法还明确规定未持经济适用住房购买通知单的，开发商不得向购房人销售或者预定经济适用住房。
　　如果发现有销售或者预定经济适用住房的，由主管部门责令收回已销售或者预定的房屋，每套处以1万元罚款。
　　卖房五年后
　　■五年才准上市交易，利润交给政府。办法中很多规定限制了炒经济适用房和依靠经济适用房赚取收益，使炒房团自觉地不再打经济适用房的主意。比如办法规定经济适用住房购买人获得权属证书五年后，才能出售交易。而且出售时，市场价比当初购买价高的那部分钱还要按规定向政府交纳收益，也就是说卖经济适用房是赚不了钱的。
　　为了防止有人购买经济适用房只为多占房赚钱，办法还规定经济适用住房不得用于出租经营，如果发现将经济适用住房出租的，要处以1000元以上3000元以下罚款。而且购房人出售经济适用住房后，不得再购买经济适用住房。
　　公示防造假
　　■防止造假，个人信息在居住地公示。为了保证购房人的各项信息和收入水准符合购买条件，郑州市房地产管理部门在受理购房人的申请后，将对符合经济适用住房购买条件的，在居住地和经济适用住房建设管理机构办公场所进行公示；经过公示有投诉的，由市房地产管理部门同有关部门进行调查；公示无投诉或者经核实投诉内容不实的，市房地产管理部门签署可以购买的核查意见，向申请人出具经济适用住房购买通知单。
　　■经济适用房价格要在媒体公示。为了保证公众知情权，经济适用住房基准价格确定后，市物价部门和房地产管理部门应当在公共媒体上公示，实际销售价格上浮的，最高不得超过市物价部门核定的上浮幅度。市房地产管理部门还应当及时将可以销售的经济适用住房的位置、数量、套型、单套建筑面积等情况予以公布。
　　郑州市政府法制局有关负责人介绍，经济适用房的价格并非全市统一定价，而是根据不同地理位置核定不同的价格标准，但是一定要公示。
　　　建房按规定
　　■按总面积4‰配备物业用房，商业用房面积不超过5％。一些小区修建时只在门口留了门卫居住的小房间，没有相应物业用房，为了使得社区具有居住功能，办法规定建设经济适用住房，应当按照建筑总面积4‰的标准配套修建业主自治监督、物业管理用房；同时为了限制开发商擅自将经济适用房改变用途，建大批商业网点“敛财”，办法规定配套建设的商业网点用房建筑面积不得超过建筑总面积的5％。同时办法规定禁止利用经济适用住房建设用地变相进行商品房开发。
　　谁买集资房
　　■没参加房改，也没有购买经济适用房的才能参加集资建房。集资建房是困难企业利用现有自用的住宅用地集资建房为职工谋福利，集资建房过去由于对集资人条件把关不严，外单位的人员也乘虚而入，集资建房成了变相搞房地产开发；这次办法明确规定集资建房纳入全市经济适用住房建设年度计划和用地计划管理，只有困难企业才能集资建房，而且已经享受房改政策购房或者购买过经济适用住房的人员不得参加集资建房。
　　为了使集资建房真正为本单位职工谋利益，要求集资建房的价格必须执行建房成本价，不得有利润。由于集资建房成本非常低，因此办法规定参加集资建房的必须是本单位职工，禁止向本单位以外人员出售。同时集资建房单套户型的面积也不能超过120平方米，而且房屋总套数原则上不能超过单位职工人数。为了防止企业以外人员购房，办法还要求困难企业在办理集资建房的房屋所有权证和土地使用证时，必须提供集资建房时集资职工与企业签订的劳动合同和参加失业、养老和基本医疗保险的证件，这意味着只有凭借可以证明企业职工身份的证件，才能取得房产证。
　　作假要受罚
　　■发现身份有假，罚款1000元，收回房产证。办法规定如果发现购房人采用瞒报、虚报等欺骗手段取得经济适用住房的，由市房地产管理部门责令退回所购房屋或者按照商品房市场价格补齐房价款，处以1000元罚款；拒不退回所购房屋，又不按照商品房市场价格补齐房价款的，由市房地产管理部门收回房屋权属证书。
　　■开发商不遵守规定，罚个倾家荡产。据了解，行政处罚最高的罚款额是3万元，对于不遵守规定的开发商来说，仅仅是“毛毛雨”，为了更大的经济利益他们还敢“顶风作案”。因此这次办法有一“狠招”，规定经济适用住房建设项目法人确定后，市经济适用住房建设管理机构应当与法人签订经济适用住房建设项目合同书，合同中对单套住房建筑面积、户型比例以及应当配套建设的业主自治监督、物业管理用房和商业网点用房面积都将进行约定，违反约定的应予纠正，不予纠正或无法纠正的应当按约定支付违约金。
　　“这个违约金可以规定比例很大，高于违规操作赚取的利益，一旦违约，开发商就可能倾家荡产。”郑州市政府法制局局长王庆堂说。
　　■主管部门造假一样追究责任。办法规定郑州市房地产管理部门和其他行政主管部门及其工作人员有以下行为之一的，要给予行政处分，构成犯罪的，还要依法追究刑事责任:违反规定进行经济适用住房开发建设项目法人招标，或者在招标工作中有弄虚作假等违法行为的；违反规定为不符合购买条件的人员，签署可以购买经济适用住房核查意见的；违反规定为不符合集资建房对象的人员，办理集资建房有关手续的；违反规定为不符合购买经济适用住房的人员办理经济适用住房权属登记的；违反规定为不符合开工条件的经济适用住房建设项目办理有关手续的；违反规定为购买经济适用住房的个人出具虚假证明材料的，以及其他失职、渎职等行为。
　　降价有可能
　　■行政划拨供应土地，从储备土地拿地，经济适用房有望降价。办法规定，经济适用住房建设用地按行政划拨方式供应，意味着政府基本按照收购的地价给经济适用房的开发商，也意味着地价成本比过去开发商开发经济适用房要低；同时办法还规定经济适用住房项目建设从政府储备土地中供应，开发商再不用到处跑着找地了。过去，开发商建经济适用房要先和土地所有者谈好地，而后自己跑计划，再征地，一般要在一年后才能开发，无形中增加了成本，而从储备土地拿地可以直接开发，使建设周期大大缩短。有关专家分析，办法实施后，经济适用房有望降价。
　　这次规定经济适用住房建设年度计划应当控制在当年住宅建设总量的20％以内，原因是经济适用房的价格较低，如果超过一定范围会冲击整个房地产市场，但是如果经济适用房价格有所下降，对整个房地产市场也会造成一定影响，对广大市民是个利好消息。
　　思考与质疑
　　■公示未必能堵住漏洞，真正低收入者仍买不起房。郑州市出台这个办法，是为了堵住过去经济适用房管理中的各种漏洞，因为它从房屋面积到购买条件进行了全面限制。也有专家认为，无论是网上公示还是媒体公示，都杜绝不了虚假申报的存在，总有人能够办假证明钻空子；同时一些人名义上的收入与实际收入差距很大，一些自由职业者如个体户、律师等人群的收入核准就很难真实，因此办法的出台只能说很大程度上弥补了各种监管漏洞；还有专家认为，政府建造经济适用房的目的虽然是为中低收入家庭解决住房问题，但是真正的贫困者还是买不起这些房子，经济适用住房实际上仅仅为中等或者中等偏上收入水平家庭解决了问题。政府还应提供更多的廉租房，使真正的穷人有个栖息之所。