新国十条满月观察

冷魂

5月17日，新国十条出台满月，新政犹如一场暴风雨，将楼市“直接从夏天赶到了冬天。 ”

　　根据中国指数研究院对北京、上海、广州、深圳四个一线城市的监控数据，新国十条对北京房价的抑制作用最为明显，出台前后共一个月的时间里，住宅(包括新房和二手房，下同)成交均价即从每平方米23720元跌到了15707元，跌了8013元，跌幅达33.7%。

　　上海和深圳住宅成交均价也分别下跌10%和8.3%，而广州房价则上涨4.6%。

　　[满月盘点·一线城市]

　　成交面积 深圳下跌六成多

　　为了抑制疯狂上涨的房价，今年4月开始，国务院以及住建部等相关部委连续出台楼市调控政策，精准打击了投机性购房和炒房，有效抑制了飞涨的房价。

　　4月17日，国务院《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》(下称《通知》)给失去理性的楼市一记重拳。《通知》中的条款针对性强、力度大，前所未有。因此，被业内称为新国十条，同时被认为是“史上最严厉的调控政策”。

　　新政出台后，京沪穗深四大一线城市住宅成交量迅速下降。据中国指数研究院监测数据显示，4月19日至4月25日，剔除政策性住房外，北京住宅成交面积环比下跌近四成。上海的成交面积也跌了32.94%，而深圳的下跌幅度最大，达到了63.89%。

　　记者了解到，从3月开始到5月6日，京城有57个商品房项目取得预售许可。而在房地产新政全面实施的4月26日至5月5日的十天内，其中20个项目成交量为零，业内人士认为，在新政抑制作用之下，北京商品房市场的“冰冻期”已经来临。

　　成交房价 北京下跌幅度居首

　　“这一记重拳，让楼市自己如梦初醒，才慢慢开始意识到，房子最大的功能原来还是解决民众的居住问题，并非只是一个投资产品。 ”一位资深人士这样看待国务院此次下发的通知。

　　中国指数研究院每周的监测数据显示，4月12日至18日，北京住宅成交均价为23720元/平方米，比此前一周环比上涨0.47%。

　　而新政出台后的一周，成交房价应声下跌3303元/平方米。至5月9日，住宅成交均价已经变成15707元/平方米，跌幅达33.7%。

　　与此同时，上海、深圳两地成交房价也略有下跌，其中五一黄金周过后的一周与此前一周相比，分别跌了12.23%和25.44%。

　　中国社科院工经所投资与市场研究室主任曹建海接受记者采访时认为，新国十条出台后，全国的房价回落幅度很大程度上取决于地方实施细则。北京对新国十条的落实情况相对来讲比较好，可以说是从严执行了新国十条，加上“限购令”等一系列细则，有效抵制了房价疯涨势头，这是北京成交房价相对回落较大的原因。

　　不难看出，北京开发商也在坚守，因此一手房降幅基本为零。只有二手房由于业主比较分散，贷款比较困难，下降幅度比较明显。

　　[满月盘点·二线城市]

　　武汉 成交降五成 房价变动不大

　　新一轮房产调控以来，开发商一般选择观望。 4月17日之后楼盘开盘价格虽低于预期，但都没有实质性降价行为，少数楼盘更是不降反涨。据了解，在武汉的包括万科、金地、保利在内的大房企并没有明确的降价计划。

　　武汉亿房研究中心统计显示，房产新政出台后，主城区成交量连续4周下降。四周时间里，主城区成交量分别为1889套、1685套、1023套、790套，呈单边下滑态势。与4月中旬相比，主城区成交下滑超过五成。从房价上看，最近三周，主城区成交均价分别为6644元/平方米，6619元/平方米、6641元/平方米，变动不大。

　　当地媒体还报道，近期多个楼盘上涨，如博学华府3期上涨1000元，滨湖名邸3期上涨600元，08经典上涨500元，巢上城上涨400元，三阳金城上涨300元，京华时代上调100元等。

　   二手房方面，从全市二手房挂牌均价来看，房价仍呈缓慢涨势。楼市调控新政出台的—周内，武汉市二手房挂牌量为87254套，环比上周涨幅为7.9%，挂牌均价为6170元/平方米，环比上周涨幅为1.9%。

　　杭州 二手房成交降到冰点 房价居高不下

　　据中原地产统计，新政后一周杭州二手房的成交量仅为前一周的41%。4月25日成交量一度下跌到29套，而五一假期的前两日成交也降到冰点，成交量仅为个位数。

　　由于价格惯性，4月杭州主城区二手房成交均价居高不下，突破20000元/平方米，创历史新高。而进入到5月份，第一周的成交价格回落至18697元/平方米。从成交案例来看，高端住宅成交份额大幅减少是一个主要原因。

　　南京 新房预期下调

　　房管部门公布的统计数据显示，五一三天共认购商品住房151套，成交仅3套，而去年同期分别为935套和279套，降幅相当明显，楼市冷得仿佛掉进了“冰窖”。而5月8日、9日双休日南京商品房住宅一共认购了202套，101套的日均认购套数，比起新政前全市日均认购250套以上的数据，下滑了60%左右。

　　南京市房管部门相关人士表示，新政后南京不少开发商均调低了房价预期，尽管预期下调不等于楼盘降价，但是价格走低信号的出现，还是吸引了不少买房人出手。

　　相对于一手房预期下调，南京二手房成交价却变化不大，一些房主仍在坚持。业内人士称，预期下调了，但是房价仍在涨，这是不争的事实，只是涨幅变小了。所以与一手房关联度相当高的二手房，自然就没有降价理由了。

　　开发商找山西煤老板推销房子

　　北京市通州区是去年和今年4月以前北京房价上涨最快的地区，但也成了新政后房价下降最快的地方。大部分楼盘面对五一黄金周成交量“大鸭蛋”的现状，楼盘销售人员放出“狠话”：“虽然黄金周没有卖掉一套房，但不降价，折扣没有。 ”

　　据监测数据显示，通州是新政后跌幅最大的区域，有少数楼盘甚至降幅高达每平方米8000元。这似乎印证了一点：“所谓‘狠话’是自我心理安慰。 ”

　　然而不愿降价的开发商开始“转战山西”。

　　近日，北京多家房地产开发商组团挺进民间资本雄厚的山西推广楼盘。山西在国家实施煤改政策后，约有1400亿元民间资本开始寻找出路，而这些资金过去一直对北京房子情有独钟。但据了解，国家严厉的楼市调控政策让“煤老板”对北京房地产市场也持观望态度。

　　贷不到款买方退房打官司讨定金

　　从今年4月开始，整个上海的房产投资客们抛盘的动作都在明显加快。

　　孙先生是上海的一位房产投资客，新国十条的突然出台，让拥有4套房子的他也遭遇了难以出手的问题。

　　今年初，眼见着调控的力度越来越大，孙先生担心未来房产税等调控措施实施，决定抓紧时间抛盘。这次孙先生标出的价格是每平方米5万元，房子的总价达到了1160万。

　　房子在中介挂出后，很快就有买家接盘。在3月底，孙先生和买家签订了意向合同，并收了30万元定金。进入4月，情况开始变化了。原定下周就要办理相关手续的买家，突然变卦，要求退房。孙先生说:“按照当时的出售意向，如果他不购买，他的定金是拿不回去的。 ”

　　买家购房意向出现变化，认为自己违约是由于国家楼市政策的出台，贷不到款了，并非个人因素，因此要求退回30万的定金。这让孙先生感到非常苦恼。

　　30万定金最终该不该退还，也许只能让法院裁判了。此外，在北京和广州等地也出现了类似的案例。

　　房产中介表示，买方违约的现象这几周来，在上海楼市里非常普遍。

　　7天退房40宗“团购”变“团退”

　　“804次！这是广州楼市一天的退房记录。 ”日前，有媒体报道称新政出台后广州退房暴增了近50倍。

　　广州市国土房管部门对此做出回应：据统计，4月15日至21日，全市十个区和两个县级市一手住房网上签约退房共40套，比新政出台前同一时段略有增加，但总量不大，退房率约为5%，新政出台后暂未引发大的退房潮。

　　官方公布的统计数据仍显示，“新政出台6天成功退房40宗，退房率为5%，比平常多。”中央房地产新政策已经出台，可是广州市民表示“房地产市场的价格并没有太明显的下降”，很多市民都表示“再看看”。调查显示，近八成家庭两年内不打算买房。

　　首付提高后，很多买房的人已经违约了，尤其在万科金色城品一日被退了11套房子之后，大规模的违约潮很可能伴随着降价而到来，现在这种恐慌的情绪已经弥漫至房地产业销售前线。

　　等着“抄底”购房者持币待购

　　“新国十条”给深圳楼市带来立竿见影的效果。 4月18日至30日，深圳各个楼盘成交量均大幅回落，大部分新开楼盘仅成交一两成，就连看房客也明显减少，仅为平时的三四成。

　　但深圳商品房的价格在新政初期，并没有停下飞涨的速度。购房者也明白一个简单的道理：房子现在再贵，没有人买了自然会下降。“惨不忍睹”的成交量，让他们看到了“抄底”的希望。

　　现实中，炒房者的抛盘行动也开始了，此前想抄底的投资客黄先生，现在变成了等等看，暂时观望。而更多的投资客则开始抛盘了，而这些抛盘的投资客，大部分都会以低于市场5%至15%的价格挂牌出售。

　　不过不少开发商表现得也很乐观，他们认为政策怎么严也不会让房地产市场再次陷入2007年的绝境。

　　进入5月份，这个影响开始表现出来。新楼盘开价普遍出现了明显下调，比如某楼盘比预期下调了3000-4000元/平方米，有的楼盘低了6000元/平方米。

　　大多数业界人士表示，房价在这一轮调整中，会下调两到三成。

　　深圳中原董事总经理李耀智认为，目前的政策，将会令市场调整至少半年以上。这意味着想“抄底”的购房者至少还要等半年。

　　■背景资料

　　新国十条四大亮点

　　停发第三套房贷款 要严格限制各种名目的炒房和投机性购房。商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款；

　　遏止外地炒房者 对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。地方人民政府可根据实际情况，采取临时性措施，在一定时期内限定购房套数。对境外机构和个人购房，严格按有关政策执行。

　　加快研究税收政策 发挥税收政策对住房消费和房地产收益的调节作用。财政部、税务总局要加快研究制定引导个人合理住房消费和调节个人房产收益的税收政策。税务部门要严格按照税法和有关政策规定，认真做好土地增值税的征收管理工作，对定价过高、涨幅过快的房地产开发项目进行重点清算和稽查。

　　问责强化执行力 稳定房价和住房保障工作实行省级人民政府负总责、城市人民政府抓落实的工作责任制。住房城乡建设部、监察部等部门要对省级人民政府的相关工作进行考核，加强监督检查，建立约谈、巡查和问责制度。对稳定房价、推进保障性住房建设工作不力，影响社会发展和稳定的，要追究责任。