开发商想降不敢明降 为什么不拿掉暗折"遮羞布"

简简单单

　　上周五，杭州主城区一楼盘售楼处。这个楼盘最后一批房源于2008年9月前开盘，目前尚有余房。面对记者的来访，销售人员说，现在的折扣为9.8折。可是，当记者向该楼盘相关负责人询问，却得知可以“内部客户”的名义打到8.5折。

　　去年9月，万科降价风刮起后，杭州新开楼盘纷纷调低价格入市，以高性价比成为透明售房网上成交量的前几名，而在2008年9月前开盘的老盘却一再表示“不降价”。但春节过后，记者却发现，一直“扛牢不降”的老盘终于也按捺不住寂寞，悄悄放出较低的折扣，8~8.5折是他们目前的通行折扣。

　　磨磨口舌，品牌楼盘8~8.5折

　　开发商一再要求记者：千万不要向外透露，现在还没有明降

　　“最近一些老盘也可以打到8~8.5折的折扣了。而在去年底的时候，老盘的折扣一般最多也只有9.5折左右。”身边一些正准备购房的朋友向记者透露了这个信息。

　　小K早在去年8年就开始关注城西的一个楼盘，该楼盘由本地某品牌房企开发，毛坯价在1.7万~1.8万元/平方米左右。去年万科率先掀起降价波后，这个楼盘宣称，坚决不降价。最近，小K留意到，很长时间没有成交量的该楼盘最近又悄悄动了起来，半个多月以来，成交和预订数量加起来也有七八套，毛坯成交价在1.3万~1.5万元/平方米。小K忍不住又去售楼部了解情况。去了以后，他才恍然大悟：春节后，该楼盘已自行将剩余房源价格往下调了10%，再加上一般托托关系或磨磨口舌可达到的9.5折折扣，该楼盘实际上已打了8.5折，降了15%左右。

　　无独有偶。城北某楼盘，也由杭州本地一口碑不错的房企开发。去年9月份开盘推出二期公寓房源。由于之前开出的一期公寓房源定价就在1.4万元/平方米左右，开发商迫于压力将二期也定在1.4万元/平方米。但销售至今，销售率仅为5%左右。按照现在的销售形势，如果不降价，房子很难卖出去。于是，打折就成了拉动销售的最大“武器”。据一陈姓购房者报料，他两周前就一套房子和售楼处“磨”折扣，竟然卓有成效：销售经理处给予的折扣是8.6折，后来找到营销总监处，又争取到8.5折的折扣。据他介绍，他只是个普通购房者，没有什么背景，这样的折扣在该楼盘应该是较常见的。

　　就连房价一直最为坚挺的市中心楼盘也开始降价。某市中心楼盘的开发商在杭州也有一定名气，现已交付，目前尚有部分余房。记者的一位朋友对该楼盘有购买意向，当记者向有关负责人对这套房源提出打折请求，原先房子标价22000元/平方米，结果最终获得的折扣是8折，折后价为17600元/平方米。

　　这三家房企向记者承认，目前他们的私下折扣确实可达到8~8.5折，但还没有公开化。一是怕引起前期业主的不满；二是担心公开化后使楼价进一步下行，房子更不好卖。

　　老盘2月成交价已下调15%~20%

　　成交较活跃的老盘都有明显降价

　　这三家本地品牌房企的大幅度打折是否是个案？那些在去年9月万科降价前开盘的楼盘现在怎么定价？记者调查杭州透明售房网后的数据发现，目前有成交的老盘，其成交价已经向新盘看齐，房价比原先下降了15~20%。

　　根据杭州透明售房网，自2月1日以来，成交较活跃的有7个老盘，它们分别是银树湾、伊萨卡、海天城、丽江公寓、枫华府第、梧桐公寓、现代景苑。从最新成交价格看，成交活跃的老盘价格大多已经下调15%~20%。如银树湾，原先售价为1.3万元/平方米，但2月份的成交价约为1.1万元/平方米；丽江公寓，原先定价为1.3万~1.4万元/平方米，2月份成交的6套房源平均价格为1.17万元/平方米。

　　文教区和下沙的降价比较明显。

　　文教区枫华府第，2月份共成交了20套住宅，是文教区板块春节后成交最活跃的一个小区。据统计，20套房源成交均价在21591元/平方米(有毛坯和精装)。但据知情人士透露，该楼盘近期组织了不少团购行动，毛坯房均价在1.8万~2万元/平方米。相比去年10月房交会期间对外宣称的2.3万元/平方米价格已降了不少。梧桐公寓2月份成交的一套房源价格为18581元/平方米。据房产公司相关人士介绍，这套成交的为精装修公寓房源，但楼层和朝向不理想。记者查询后发现，这幢楼是2006年11月开盘的，已售均价为23000元/平方米左右。

　　下沙的房价下调也比较明显。伊萨卡、海天城2月份的成交价徘徊在6000~6400元/平方米，比之前的售价下降了不少。

　　记者调查发现，在有房可售的老盘中，至少有近十家具有一定知晓度的开发商已悄悄打了8~8.5折。

　　为什么不拿掉暗折这块遮羞布

　　开发商想降价又怕惹来麻烦

　　虽说老盘的折扣已明显拉低，但大多数老盘的降价还是以隐秘的内部折扣为主，仅针对关系户；或者是自行下调房价，但仅限于售楼部有明确购房意向的准客户。

　　小K告诉记者，只有去售楼处很多次，或者认识营销负责人才会透露真实的折扣，购房者如果只打电话去咨询，很难问出什么。

　　某开发商向记者诉苦，万科降价后老业主的闹事风波成为杭州老盘不敢公开降价的主要原因。另外，虽然大多数开发商期望不降价也能平稳度过2009年楼市，但现实很残酷，没有成交量的事实让越来越多的开发商认识到，再不降价已经不行了，而降价越迟可能越被动，跑量也就越慢。一方面害怕老业主闹事，一方面期待市场出现转机却又希望能有现金入账的开发商就选择了暗暗打折。

　　也许，正因为老盘的折扣都没公开，自春节后，这些楼盘的成交量相比前段时间稍稍好转，但也没有明显放量。7个楼盘中，2月份至今成交量最多的一个楼盘有20套左右，其他只有零星成交。

　　公开打折又何妨

　　作为一个跑房产线的记者，我能体会到开发商那种想降价又不敢降、不愿降的矛盾心态。这种心态自去年万科降价以来就已经在杭州楼市周围蔓延，且弥久不散。

　　降吧，害怕老业主闹事，房子也卖不成，万科之后降价的几个楼盘就是例子；不降吧，成交量上不去，购房者不买账。员工内部价、新春特惠房这些促销手法的产生都是开发商应付降价的无柰之举，而且在媒体广告也鲜见这些楼盘的促销广告或信息。

　　春节前后，杭州的老盘终于也开始降价了，但一旦有记者前去询问，开发商往往会急巴巴地解释：这只是关系户的特惠价，一般人申请不到的。于是，第一次去售楼处的购房者也许拿不到这个折扣，即使是关系户，可能也要费一番精力才能拿到那个诱人的折扣。

　　但记者觉得，大可不必这样羞羞答答：既然降价是为了提升成交量，不广而告之又怎能得到好的效果？房子卖出去才是硬道理。

　　国务院办公厅去年12月21日发布的《关于促进房地产市场健康发展的若干意见》也提出，房地产开发企业要主动采取措施，以合理的价格促进商品住房销售。对于房地产开发企业调整住房销售价格过程中出现的纠纷，要努力做好化解工作，引导当事人依据合同约定通过法律途径解决。其实，杭州的购房者经过这段时间的楼市降价，心态也由原先的过激逐渐转为平和。下沙的海天城1月份时曾对内部客户7折销售，当时记者去采访时，有不少老业主在宣泄情绪；近日，7折开始公开对外，但2月17日记者在现场，还没有碰到有情绪的老业主。

　　接下来的三四月份，又是传统的销售旺季，也许该是开发商“亮剑”的时候了。