楼市价格尚未回归理性 专家:谈振兴为时过早

简简单单

　　扑朔迷离的房地产业振兴规划，至今仍不能确定是否会出台。

　　尽管如此，坊间关于此振兴规划的讨论不绝于耳，有专家撰文称，房地产振兴规划是“画蛇添足”。

　　中国社科院金融研究所金融发展室主任易宪荣表示，目前房地产行业最主要的问题是需求不足，同时房价太高。“房地产开发商还有很大的利润空间，振兴规划作用不大，关键是要降低房价。”

　　房价尚未完全回归理性  

　　从房价开始上涨之日起，关于房价的讨论就从未停止过。那么，究竟怎样的房价才是理性和合理的呢？

　　按照国际经验标准，合理的城镇房价与家庭年收入比在2.6∶1左右。而2007年中国的城镇房价与家庭年收入比平均高达7.6∶1，有的地方甚至超过10∶1。房价上涨飞快，已超过居民的可支配收入。

　　记者查阅了相关数据，以北京为例。根据北京市统计局公布的数据，2008年1-3季度，北京四环路以内住宅期房均价为18163元/平方米，四至五环路价格为16215元/平方米，五至六环路价格为9844元/平方米，六环路以外价格为7577元/平方米。

　　再看北京市居民的实际消费能力：2007年，北京人均工资收入约22000元，家庭平均为2.7人，家庭年收入为6万元。粗略估算年结余3万元，买一个60平方米的房子，四五环之间，97万元，要33年。

　　但重要的是，60平方米的房子只是是温饱型的住房标准。

　　近期的相关数据显示，房价在持续下跌。08年70大中城市房屋销售价格同比上涨0.7%，比去年同期下降了1.1个百分点；到12月份时，70个城市中有50个城市新建商品住宅价格出现环比下降，有52个城市二手住房价格出现环比下降，也就是说绝大部分的城市现在房价都出现了下降。

　　但针对当前的房价状况，北京大学中国经济研究中心教授沈明高表示，对比近年来房价的上涨幅度，虽然房价有一定程度的下调，但仍有很大的调整空间。

　　房地产业目前面临的销售量萎缩，存量商品房增加，市场交易清淡，原因在于高房价遏制了需求和购买行为。

　　按照市场规律，需求减少一般有两个原因，一是居民没有购买力，没有实际需求；二是商品价格太高，阻遏了购买行为。

　　“在过去房价上涨的过程中，房地产开发商挣了不少钱。资金应该还没那么紧张。尽管企业的流动资金已经受到很大的压缩，但还没有到非降价不可的地步。部分企业认为，政府已经出台了不少救市措施，如果接下来还有政策扶持，房价就有机会企稳。这样看来，是不是可以再等一等。”北京大学中国经济研究中心的沈明高教授在分析房价尚未完全回归理性时表示。

　　“房价已经在调整了，但还没有调整到位。房价下降到哪种程度比较合适，是不好判断的。个人认为，房价下降到07年年初或06年年底的时候，出台政策维持房价稳定是可取的。”

　　房地产业需要深度调整

　　中华全国工商业联合会住宅产业商会会长聂梅生曾向记者表示，房地产行业的调整方案以“振兴规划”的形式出现，还是以“长期规划”的出现，不能确定，也并不重要。

　　记者获悉，在这份方案中，将包括金融产品创新、融资、信贷支持、商业地产选址规划等一系列的支持性政策内容。

　　事实上，在2008年的救市政策中，已屡屡看到过融资、信贷支持等的身影，且近年来，没有比目前更优惠的利率政策了。

　　“国家已出台不少救市政策，需要慢慢消化。如果所谓的“振兴规划”与已出台的政策没太大差别，那么，有什么特别大的意义呢？”某不愿具名的行业分析员如是说。

　　中国社科院金融研究所金融发展室主任易宪荣接受记者采访时称，现在很多老百姓都买不起房，如果一定要调整的话，内容也不能只是支持性的政策，必须要继续下调房价，以挤掉房地产市场的泡沫。

　　“房地产市场需要调整。中国过去几年的房价涨的比较快，不理性，本身就有调整的需要，而经济本身在放慢，又加重了这种调整的需要。”北京大学中国经济研究中心沈明高教授表示，“房地产行业需要的是深度调整，如果真的出台政策，则要从长远考虑，制定一个长远的发展计划。”

　　关于房地产业的调整，有日本的前车之鉴可供参考。上世纪90年代以后，日本房市步入明显的调整迹象。因担心房地产泡沫破灭给经济发展带来危害，日本便出台措施，试图阻止泡沫的破灭。但最终日本没有能够拯救楼市，反而延长了楼市的调整期，使得楼市经过了一个更加漫长的寒冬和更加痛苦的深幅调整。

　　“前事不忘，后事之师。”日本房地产市场的经历不能在中国重演。