土地增值税清算：2007房地产业调控第一大棒

冷魂

土地增值税清算：2007房地产业调控第一大棒

2007 年的春节前夕，标志着今年房地产行业当头第一棒的土地增值税清算政策随着国税总局网站上的一纸通知，而静悄悄地付诸实施。恐怕连税务官员自己也不会想到，这纸通知所引起的市场反响是如此之强烈：第二天，几乎所有的房地产上市公司股票跌停，房地产企业的利润将可能因此大大缩减。

有业内人士评论，这是宏观调控以来对房地产业特别是房地产企业的一次最沉重打击。

2007年2月1日。

这一天，对于诸多房地产企业来说，是一个无法抹去的日子。

2007年2月1日，全国房地产企业的土地增值税清算，将在这一天正式拉开大幕。

最高税率为增值额的60%

1月16日晚8点半，国税总局网站上挂出了“国税总局下发国税发（2006）187号文件。这一文件要求对房地产开发企业土地增值税进行清算，并且于2月1日起执行。

通知规定，土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。房地产开发项目全部竣工、完成销售的；整体转让未竣工决算房地产开发项目的；直接转让土地使用权的，纳税人都应当进行土地增值税清算。而满足下列情形之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算：已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；省税务机关规定的其他情况。

同时，文件对于非直接销售和自用房地产的收入确定以及土地增值税的扣除项目都作了具体规定，而房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时，如果产权未发生转移，则不征收土地增值税。

通知另外对土地增值税的核定征收作出规定，出现依照法律、行政法规的规定应当设置但未设置账簿的、擅自销毁账簿或者拒不提供纳税资料等五种情况的，税务机关可以参照与其开发规模和收入水平相近的当地企业的土地增值税税负情况，按不低于预征率的征收率核定征收土地增值税。

与转让二手房的个人交易所得税一样，土地增值税在税法中也早已有规定，只是在实际征收中并不是按照税法中的规定条文严格执行。

需要解释一下土地增值税：土地增值税是按纳税人转让房地产取得的收入减除取得土地使用权所支付的金额、开发土地的成本和费用、新建房及配套设施的成本和费用、与转让房地产有关税金等扣除项目后的余额计征。土地增值税实行四级累进税率，即：增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率为30%；增值额超过扣除项目金额50%、未超过扣除项目金额100%的部分，税率为40%；增值额超过扣除项目金额100%、未超过扣除项目金额200%的部分，税率为 50%；增值额超过扣除项目金额200%的部分，税率为60%。即：土地增值税要视增值率的大小，采取分段计算应纳土地增值税税额的方式，对增值额超过扣除项目金额200%的，分别适用30%、40%、50%和60%的税率，并不是全部按60%的税率计征。

根据土地增值税条例及其实施细则的规定，对从事房地产开发的纳税人，在计算增值额时，除可扣除有关成本费用外，还可按取得土地使用权所支付的金额、开发土地的成本、新建房及配套设施的成本三项支出之和加计20%的扣除。建造普通标准住宅出售的，增值额未超过扣除项目金额（包括20%加计扣除部分）20%的，免征土地增值税。

房地产股应声惨跌

1月15日，当天股市正呈蓬勃上升的格局，房地产股万科A、保利地产等纷纷涨停。事实上，在2006年底和2007年初的股市行情中，房地产股起到了领涨作用，对整个大盘的走好起到了中流砥柱的作用。

然而，国税总局的此次通知，却又让房地产股在整个市场中成了领跌品种。

1 月17日，随着清算土地增值税的消息公布，前几天表现不错的房地产板块开盘即应声下跌，下午更是直线跳水，直逼跌停，当天房地产板块的整体跌幅达到罕见的 9.78%。据初步统计，当天有30家上市地产公司收于跌停，其中包括老龙头万科、新贵保利地产，以及华侨城、招商地产、浦东金桥、陆家嘴等，跌幅在4% 以上的更是比比皆是。

第二天，股市中的房地产板块稍稍企稳，但市场对此仍心有余悸，房地产板块从此开始一蹶不振，并终于在1月下旬导致了沪深股市的大调整。应该说，当时股市深幅回调，房地产股成了重灾区。

面对这突如其来的市场大反响，有关各方似乎想出来打个“圆场”。首先是各家房地产上市公司希望消除市场的恐慌气氛。土地增值税消息出来的第二天，就有万科、招商地产、深圳长城、泛海建设和阳光股份等5家上市公司齐发公告，均称土地增值税缴纳标准与以往规定并无重大变化，且他们在房产销售同时已预交了土地增值税，并在运营中，均对土地增值税清算进行了考虑和估计。上市公司在公告中均表示受土地增值税的影响相对有限。其中，万科和招商地产更明确表示，《通知》的执行，不会影响到他们之前披露的2006年度利润计划。

紧接着，其它房地产上市公司也纷纷利用上市公司公告这个平台，对征收土地增值税的影响进行了澄清。从各家公司的公告看，只有陆家嘴等少数几家上市公司认为对自己有较大影响外，其余均称影响有限。

同时，国税总局也试图来缓解市场情绪。有关负责人同样在网站上发表谈话，表示清算土地增值税并不是一项新的税收政策，做好这项工作，将对房地产市场的健康发展起到积极的作用。

他说，1993年12月13日，国务院发布了《中华人民共和国土地增值税暂行条例》，规定转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人应当依法缴纳土地增值税，条例从1994年1月1日起开始施行。他强调，本次下发的通知是在吸收各地开展土地增值税清算取得的经验基础上，规范了清算的操作程序，明确了清算的条件及有关征管问题，是根据条例和细则以及征管法的有关规定制定的征管办法，并不是一项新的税收政策。

然而，这位负责人还是在言语中表明了此刻出台这项政策的意义。他说，土地增值税是国家为了进行房地产市场宏观调控而出台的税种，主要目的是调节房地产开发企业土地增值收益和利润。

对房地产企业打击巨大

说对房地产企业的利润影响有限，这也许只是房地产上市公司“粉饰太平”的借口，房地产老总们心中的“痛”又有谁人知？

同其它许多税种一样，土地增值税也是一项早已有明文规定，却迟迟没有严格征收的税种。就拿上海来说，大多数企业都是在项目开发之时预交土地增值税，预征额度为预售商品房收入的1%-2%。

根据我国《土地增值税暂行条例实施细则》规定，纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入，由于涉及成本确定或其他原因，而无法据以计算土地增值税的，可以预征土地增值税，待该项目全部竣工、办理结算后再进行清算，多退少补。

一般而言，预征是按照预售商品房收入的1%-2%预交，清算时按照规定的税率进行清算，但事实上，出于种种原因，很多企业都不会主动要求清算，而是能拖则拖。这几乎成为房地产业内的潜规则。

多位业内专家不约而同地表示：“很多企业通过保留项目的尾盘拖延清算，但是现在都必须面对清算。”

预售收入的1%-2%，与增值额的30%-60%，哪个具有更大的杀伤力？相信明眼人一看便知。因此，可以想见，此次土地增值税严格清算对房地产企业的利润将是一次相当大的打击。

国金证券的分析师概括道：“这次重提征收土地增值税对于房地产企业影响，按照一般情况估计，将对上市公司的净利润产生15%。除此之外，还将影响到企业的项目并购以及现金流情况。”一旦清算不折不扣地执行，意味着一些资金周转紧张，主要依靠回笼购房款而滚动运作多个项目的企业，在现有紧缩的融资背景下将会遭遇巨大资金掣肘，可能难以在如此调控的市场大势下存活。

分期开发的项目，要求进行分期清算，这又是国税总局的一记“杀手锏”。此次条文中明确规定，“土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。”

而以往，开发商为避免尽早清算，手头保留较多的现金流，项目公司迟迟不予以注销，或者以分期开发为借口，尽量避免结算，或者故意保留一定的尾盘不进行销售，而现在这种做法恐怕很难行得通。已经竣工验收的项目、已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例85%以上的，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；取得预售证三年仍未销售完毕的项目，依然要进行土地增值税清算。

相对而言，打击更大的当属豪宅或者说高档、高利润楼盘。土地增值税清算政策一出，过去以极低价格协议出让土地的项目，如果现在才推出销售或者迟迟未进行清算的情况，则首当其冲。“五、六年前拿地，刚刚开始销售的项目是典型的例子。”易居研究院的丁祖昱如是评价。

2003年之前在上海通过协议拿地而至今才推出项目的开发商将有苦难言。一方面，协议出让时土地成本低，另一方面，现在销售的房屋价格却随行就市居高不下，“增值额超过200%的情况肯定不是个别情况。”业内人士判断。对于这样的开发商，《通知》无疑是当头一棒。

另外，总用地量大而分期推出的大盘，如果迟迟未进行清算，也将遭受打击。比如一些早在2002年就开始销售的楼盘，经过几年间楼市价格的猛涨，一期与最新的四期价格相差很大，如果迟迟未进行清算，也将会遭受到不小的冲击。

而通过招投标方式拿地的项目，则利润空间相对协议出让的土地明显压缩，土地增值税清算的冲击相对较小。像最近的土地出让，部分项目成本价已经与在售新盘接近，其利润空间会进一步降低。

一般来说，高端产品的毛利率水平总是较高，因而也是影响最大。有的开发企业早期进行了大量的土地储备，当初拿地的成本都很低，甚至一些垄断的开发公司拿到的是划拨土地。经过多年来房地产市场的升温，这些土地已经明显升值，如果他们把这些土地出卖的话，将会面临巨额的税收。比如像沪上的“两桥一嘴”这种具有垄断性的资源型地产开发公司。

有位专家算了一笔账，以一个早期拿地成本为6000元／平方米的项目为例，如果售价超过9000元／平方米，则大部分增值将以30%计算税率，亦有一部分增值额将按照40%计税，一旦房价超过12000元／平方米，则将有很大一部分增值将按照50%税率计税，所以，如果开发商选择售价在10000元／平方米，则所缴纳的土地增值税额大约在1300元／平方米（每平方米税后利润约 2700元）；如果售价11000元／平方米，则土地增值税为1700元／平方米（每平方米税后利润为3300元）。也就是说，房价10000元/平方米与11000元/平方米之间，每平方米增值税后利润仅仅相差600元。

举一个较为极端的例子，售价达到每平方米11万元的汤臣一品，一旦面临土地增值税清算，将何去何从？按照规定，这样一个楼盘，只要拿到预售许可证3年以后，税务部门就可以强制要求清算，而由于售价太高销售不佳，此时它可能根本没有卖出几套房子。没卖出多少房子就被要求清算，汤臣一品可能想不通，但这是很可能发生的事实。

假设汤臣一品的开发成本是每平方米3万元，那11万元的售价肯定按照最高税率60%征收，每平方米的增值额高达8万元，那么每平方米所要交的土地增值税就将高达48000元，从目前已经开盘的近10万平方米面积看，其要交的土地增值税额高达48亿元。——一个几乎不可能的数字。

多方质疑土地增值税

土地增值税的政令既出，立即引发了北京房地产“大佬”任志强和潘石屹的议论。两位地产界权威在其博客上发表文章，对出台的土地增值税政策指点江山。

在任志强看来，在同一块土地上反复追加税费的做法并不合理，称这已经令一些地方政府在土地和房地产开发方面的收益大于开发商10倍之多。潘石屹则表示，2月 1日将是一个关于土地增值税“算总账”的清缴日，一些企业将因此“吃不消”。这一局面或将间接导致房屋市场供给进一步减少，以及持有型商用物业开发商的增加。

任志强说，土地增值税确实并非新税法，只不过在出台之后曾有一个缓征期。据了解，因为1993年以后的房地产宏观调控导致市场一度萎缩，财政部与国税总局曾联合发文，免除了1994年1月1日之前签订转让合同的土地增值税，同时免除已立项目五年内转让的征税。“这使得土地增值税法的实行推迟了五年。”任志强称，2001年后，随着房地产市场转暖，土地增值税每年成倍增长，尤其是2002年实行土地招拍挂制度之后，在招拍挂制度实行之前用协议出让方式取得的低价土地储备在此后获得了土地差价的高额利润，也形成了土地增值税连续多年的高增长。到2006年，土地增值税占房地产开发利润比重接近20%。

但是，根据任志强的说法，到目前为止，大多数项目在按税法扣除各类费用后，并不达到应纳土地增值税的标准。尤其是高价从公开土地市场取得土地的项目，多数都达不到该标准。二三线城市中的大量普通住宅也达不到纳税标准。经济适用住房更不在此列。

即便如此，任志强表示，“我不认为出让的土地有理由在已收取出让租期中的土地使用费、放弃了土地出租期的使用权之后，政府应再收取土地的增值税。”任志强认为，土地出让金、开发商交纳的土地增值税、二手房转让环节的土地增值税等同时征收属于“同一块已出租的土地中政府在不断地无限制地追踪加收土地中的收益。”

潘石屹则表示，在宏观调控大半年之后再遇土地增值税清算，一些开发商将经历“漏房偏遇连夜雨，雪后再降数场霜”。“受清缴影响”导致资金断顿的房地产开发企业或将面临项目开发的资金阻碍，市场上房屋供应量将进一步减少。

两位地产界大佬的评论还是较为温和的，有媒体报道称，有开发商甚至坦言：“与其说是清算土地增值税，还不如说是清算地产商的命！”开发商反应之激烈，可见一斑。

据《21世纪经济报道》披露，上海一些大型房地产开发商曾经秘密碰过一次面，“准备联合起来给市里主要领导‘上书’，希望能考虑一下企业的生存问题。”理由主要包括：一、上海地产开发并没有外界说的那么“暴利”；二、很多开发商资金链已经非常紧张，如果土地增值税再大幅征收，肯定会有倒闭的危险，甚至带来很大的金融风险。因此，他们希望能把税率调整到一个合理的范围之内，否则，这种清算就会真的要地产商的“命”。

曾有人算过账，说什么如严格征收，2004至2006年，上海每年的土地增值税至少能征收400亿元左右。笔者不知道这笔账是怎么算出来的，依据又是什么？然而，如果400亿元真的是属实的话，或者说这400亿元真要开发商一夜之间全部掏出来的话，那上海的房地产企业几乎可以说将别无例外地在一夜之间统统倒闭。

如今，把房地产企业“妖魔化”的倾向已经越来越严重。殊不知，房地产企业的利润不应该也不可能与其它企业同日而语，房地产业本来就是一个风险和收益都相对较高的行业，其赢利较多，亏损起来也十分严重。因此，房地产业的利润率与一般行业高，并非不正常。就如同炒股一样，遇上涨停板，一天可以赚10%，可千万不要羡慕这10%的利润，遇到跌停板，也一样跌得惨。目前还没有听到税务部门说必须对证券投资者征收炒股增值税，虽然炒股人士运气好的话，其炒股增值率可能大大超过房地产企业的利润率。

就在“愤青”们对房地产商幸灾乐祸，甚至想再捡起石头砸两下的时候，也有许多专家学者对土地增值税的出台表示质疑。有学者质疑土地增值税会导致重复征税，因为针对地产企业获得的利润，我国既有企业所得税，又有土地增值税。“而其他国家的做法是，土地增值税和企业所得税只征其一。”上海财经大学财政系胡怡建观点鲜明。

另一位财经评论员马红漫则更加系统地分析了土地增值税之争暴露公共政策制定中的弊病问题。他说，在国家税务总局下发《通知》之后，市场立即做出强烈反应。尽管税务总局在较短的时间内解释称，该《通知》只是“旧事重提”，对市场影响并不大，但报道说上海一些大型房地产开发商已经准备联合起来给市里领导“上书”，希望能考虑一下房产企业的生存问题。

由于土地增值税是地方税种，地产开发商的“集体上书”就是期望能够通过此举倒逼地方政府做出让步。表面看来，“集体上书”属于利益主体对于政府调控政策变化做出的正常反应。但是，由这些事后反应所折射出的，却是我国公共政策在事前制定和事后执行等环节的诸多问题。

公共政策的制定事关人民的祸福、国家的兴衰和社会的进步。因此，它不仅体现出政府的决策能力，也关系着广大民众的切身利益。一般而言，公共政策的衡量标准有两个，即科学性和民主性。回顾我国征收土地增值税的历程，其在1993年诞生伊始就忽略了市场的客观状况。就政策出台时的具体市场状况来看，当时我国住房市场改革尚未完全落实，征税的市场主体也还没有得到充分培育。在这种市场背景下，匆忙间设立该税种，其结果必然是流于形式。也正因此，自1993年《条例》颁布后，相关部门一直没有强制要求执行，各地基本是按照销售金额的1%预征。因此，就土地增值税政策内容的制定来看，其设立之初的科学性就令人质疑。而时至政策面世14年后的2007年，与当初设立该税种的市场背景与政策基础已然发生巨大变化，因此仅仅简单地强调“严格执行”，其具体可行性也同样值得怀疑。事实上，这种重立法、轻执行的局面，一方面会导致公共政策的整体权威性下降，另一方面也在现实中给地方政府预留了争议与操作的空间，也为今日之“集体上书”埋下了隐患。

公共政策的民主性，主要体现在政策的被执行主体与政府之间的充分互动，并获得正和博弈的结局。此次《通知》的出台或许彰显国家调控房地产市场的决心，但是却在制定过程中忽略了作为利益一方的房产企业，没有留给房地产企业充足的利益和主张获得伸张的空间。这也正是导致今日房产开发商集体抵制《通知》的制度根源。

需要提及的，尽管直观看来，在《通知》颁布与严格执行后，广大购房者当可从中受惠，但实际上，最终的结果却未必如表面看来那么简单。首先，《通知》严格执行后是否会导致开发商转嫁成本，继而推高房价，对此业界并无定论，但已经有不少权威机构对此表示担心；其次，尽管房地产开发商与购房者的经济利益在表面上是对立的，但是过于偏激的公共政策可能使它们之间的利益或者损失趋同：比如，如果开发商因利润率大幅降低或者资金链断裂而骤然退出市场供给，反而会恶化房产市场的稳定性，恶化供求关系的平衡，从而导致民众购房的自由选择空间和范围缩减、价格居高不下，购房者利益同样因此而受损。

具体而言，纳税人和购房者至少在增值税颁布和政策变动之前，有权知道如下问题的答案：其一，税收开征的比例如何确定，最高60%的比例是否偏高？其二，是否会因为开发商利润减少而导致购房者的利益受损？其三，税收征缴后的用途如何，是否应当用于社会保障性住房投资，这对于改善公众的住房状况有何作用？

可见，只有当科学性与民主性真正贯穿于各个环节之中，公共政策才能发挥其功效。凡公共政策出台，固然要把公共政策服务对象的利益放到第一位，而同时也只有在民意彰显的基础上，才能实现民众福利的真正增加，成为公共财政政策的精神准则。

安邦集团研究总部高级分析师贺军发表评论说，近日，深圳市国土资源和房产管理局网站挂出通知，要求各房地产公司于2007年4月1日前，对本公司自1994 年11月1日以后竣工的所有开发建设项目名称及应缴交的房屋公用设施专用基金进行自查，并分别向该局及项目所在地的区建设（住宅）主管部门申报缴交。这项政策并非新政策，1994年，深圳就颁布施行了《深圳经济特区住宅区物业管理条例》，其中就有关于专用基金的规定；2006年3月，深圳市曾经发文追缴过一次，但基本上没什么效果。这次把过去多年未能认真执行的政策重新“祭”出来，并追溯至13年前，从效果上看就是要“翻旧账”。

土地增值税也是翻旧账。很多开发商实际上没有按规定交纳土地增值税，而各级地方政府也没有认真去执行。但在当前调控房地产的大背景下，国家税务总局重新拿起土地增值税政策，却让市场感到措手不及。而且土地增值税额远远超过了大部分开发商当初的增值税预提额度。事实上，只有少数特别规矩的房地产开发商，几年前就开始预留土地增值税款项。

贺军对上述政策提出质疑，表示并非鼓励企业不缴纳该缴的税收款项，而是在探讨政策应该以何种方式执行，以减小市场的不确定性，同时保持政策的严肃性。要指出的是，税收的设计和征缴，本身就是政府行政能力的一个重要表现，一要看政策设计是否合理，二要看政策执行是否到位，制定了不做，或者是随意制定，这都是很不严肃的。

作为一名证券市场的专家，贺宛南则从证券市场的角度评论说，“从1月16日至今，国税总局仅在官方网站将《通知》一贴了事，面对清算土地增值税带来的众说纷纭和市场的剧烈波动，竟没有一个人出来发表过任何意见。要知道，及时澄清原则是股市中的重要原则之一，上市公司是这样，政府机关是这样，任何消息来源都是一样。股市最怕的是不确定性，像房地产税收冲击波那样人为制造的不确定性，有关政府机关难道就没有一点责任吗？”

迟迟未见细则出台

截至本刊截稿时，包括上海在内的全国各地尚没有一个地方发布了土地增值清算的具体实施细则，也就是说，2月1日起清算的时间表并没有严格落实。

基于此，也有部分业内人士心存侥幸，认为在国税总局发布的《通知》中还留有一个口子，那就是“核定征收”这一条，即出现依照法律、行政法规的规定应当设置但未设置账簿的、擅自销毁账簿或者拒不提供纳税资料等五种情况的，税务机关可以参照与其开发规模和收入水平相近的当地企业的土地增值税税负情况，按不低于预征率的征收率核定征收土地增值税。

按照这一条，是不是也有可能地方税务部门按照预征率征收和清算呢？先前征收二手房个人所得税的政策不也按照核定征收的办法，征收总金额的1%-2%吗？

至少从目前的判断看，发生这种情况的概率基本为零。

其一，个人所得税按照1%-2%核定征收，已经被某些“愤青”人士视为地方政府抗拒中央政府宏观调控的“罪证”之一，说是地方政府轻松化解了宏观调控政策。殊不知，在国税总局当时发布的“意见”中，就有核定征收的内容，笔者也专门发表过评论，认为这是国税总局为征税的操作性和可行性而故意留下的空间，怎么一下子成了地方政府故意对抗中央宏观调控了呢？看来，众口铄金，当前的舆论导向颇有打倒房地产业的倾向。在这种形势下，公然对抗国税总局的清算令，各地方政府哪有这个胆子？

第二，在这种形势下，上海将会更坚决地执行中央宏观调控的政策，特别是宏观调控房地产行业的政策。可以相信，即使清算再艰难，甚至会有诸多的房地产企业发生资金链断裂的状况，上海也将坚决予以清算，不会向房地产企业留下半点情面。能不能坚决地清算土地增值税，不是一个简单的经济问题。

当然，开发商的应对之策也不是没有。通知中同时也明确指出，房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时，如果产权未发生转移，不征收土地增值税。这样会导致开发企业将更多商业物业改为出租经营。这意味着为了避免高额征税，相关公司可能采取出租而不是出卖的方式来进行土地经营。另外，房地产企业可以通过抬高账面成本方式避税。有专家称，“实际征收可能会比应该缴纳的少一点，在工程、销售、管理成本上可以做点文章。相对来说，全装修房的避税余地更大。

清算土地增值税，这是进入2007年以来的楼市调控第一大棒，估计也绝非是最后一棒。究竟实施细则有何看点，后市如何发展，人们正拭目以待。

简简单单

不是太懂，回头要细细看才行！

uxcwbbiz

好帖，有才