购房过程中的订金、定金和预付款、意向金等的区别

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定金、订金、预付款、意向金、诚意金等等都是在是都是在主合同履行前一方给付另一方一定数量的款项。因此，很容易混淆，在实践中，许多人把定金当作“订金”或写成“预付款××元”，以至于发生纠纷时分不清是定金还是订金、预付款。其实这几者是有很大区别的。

一、定金
⒈ 定金以书面形式约定；
⒉ 购房定金的数额不得超过房屋总价20％，超过部分无效，换句话说，即使约定定金为房价的30％，如果发生违约，那么定金数额也只能按照20％计算。
⒊ 购房定金可以抵冲奉；
⒋ 定金的罚责从定金交付之日生效，准买房人不在约定的期间内交付定金的，准售房人可以将房屋另卖而不承担双倍返还的违约责任。
⒌ 定金罚责（定金最主要的法律特征）
担保法司法解释第115条“当事人约定以交付定金作为订立主合同担保的，给付定金的一方拒绝订立主合同的，无权要求返还定金；收受定金的一方拒绝订立合同的，应当双倍返还定金。”
有的购房合同或者定金性质的条款里面约定“意向金、诚意金”等，即使名称不同，但是只要规定定金罚责，那就属于定金，如果没有书面约定定金罚责的，那就不属于定金，如果买卖不成的应当退还给买方。

二、预约款
㈠. 预约款并不一定就是定金
担保法解释第118条规定“当事人交付留置金、担保金、保证金、订约金、押金或者订金等，但没有约定定金性质的，当事人主张定金权利的，人民法院不予支持。”所以商品房认购书中约定的预付款如果没有约定定金字样，必须要具备定金的性质，否则预付款不属于定金。

㈡. 符合哪些法定条件的预付款属于定金
⒈ 有“定金”字样；
⒉ 虽无“定金”字样，但是约定预付款在准买受人不履行约定的债务的，无权要求返还定金，收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金，当然准售房人的双倍返回责任不一定在合同中明确约定，但商品房认购书是双务合同，可以推定其双倍返还义务。

㈢. 预付款的特点：

⒈ 预付款的数额没有任何限制；
⒉ 支付预付款方不履行合同的，并不丧失预付款，收受预付款的一方违约的，也不需要双倍返还预付款。各方的违约责任通过合同约定的其他条款来定，如果没有约定违约责任的，一般不承担违约责任

三、订金
和定金虽然只有一字之差，但是法律性质完全不同，订金不具有定金罚责的特点。
根据沪房地资市[2001]112号的规定订金数额应当在总房价的千分之五以内。
订金按预订协议约定的办法处理。但属下列情况，房地产开发企业应当全额返还购房者支付的订金：
　　⒈ 房地产开发企业未签订书面协议收取订金的；
　　⒉ 签订的书面协议对订金的处理未作约定或约定不明确的；
　　⒊ 双方对预售合同或出售合同条款存在分歧、不能协商一致的；
　　⒋ 广告、楼书、样品房与实实际状况不相符的。